240211
재개발을 위한 7가지 포인트
(1) 대지지분을 알아야 한다.
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대지지분이라는 것은 공동주택 전체의 대지면적을
소유자 수로 나눈 것을 뜻하며
평균대지지분과 개별대지지분으로 나눌 수 있다.
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평균대지지분은 아파트 1개당 1가구가 평균적으로 갖고 있는 지분을 말한다.
개별대지지분은 개별 세대당 갖고 있는 지분을 말한다.
우리는 개별대지지분을 봐야한다.
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개별대지지분을 보려면 등기부등본을 떼면 나오는데 유료다.
그러므로 K-GEO 사이트에 접속을 하면 로그인 없이도 조회가 가능하다.
K-GEO 사이트 사용 방법
홈페이지 접속 후 "토지정보" 클릭
-> 원하는 주소 검색
-> "상세정보보기" 클릭
-> 좌측에서 값을 넣고 값 확인
-> 왼쪽 : 해당 동 호수의 토지지분
-> 오른쪽 : 전체 토지 지분
(2) 무허가건축물을 알아야 한다.
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재건축과 달리 재개발은 토지나 건물만을 소유하고 있어도
어느 정도 기준을 충족하게 되면 입주권이 나온다.
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예를 들어 무허가건축물을 가지고 있어도 입권이 나오는 경우가 있다.
이걸 보통 우리는 뚜껑매물이라 부른다.
뚜껑매물의 경우 대지지분이 없기 때문에 가격이 조금은 저렴하다.
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그러면 재개발 투자 시 초기 자본이 적게 들어가는 장점이 생기는데
반드시 입주권이 나오는 게 아니다.
무허가건물확인원을 꼭 확인을 해야하는데 이게 없으면 복잡해진다.
그냥 안전하게 무허가건물확인원이 있는 매물만 거래하자.
요즘에는 항공촬영하고 다시 무허가건물확인원을 만들고 뭐 이런 복잡한 절차가 있긴 한데 비추
(3) 비례율과 무상지분율을 따져라.
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비례율이란 개발이익률이라고도 하는데
개발이익률이 100이 넘어가면 사업성이 좋은 편에 속하고
100 이하면 사업성이 좋지 않다고 하는 지수이다.
ex) 사업이 딜레이 되면 사업비가 추가적으로 들어가는 것이므로 비례율이 낮아진다.
(= 사업성이 안좋아진다.)
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재개발은 비례율로 산정하는데
재건축은 무상지분율이라는 방식으로 추가분담금을 산정하는 시스템이다.
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재건축 사업의 무상지분율이란
재건축 조합원이 추가 분담금 없이 가질 수 있는
최대 면적 비율을 뜻한다.
그리고 이 값을 구하는 공식이 있으나 정확한 값은 조합에 물어봐야한다.
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본인이 가지고 있는 물건의 대지지분과 무상지분율에 따라
새로 분양받는 아파트의 추가 분담금이 정해진다.
Example
기존에 갖고 있던 아파트의 대지지분 : 12평
무상지분율 : 200%
공식
-> 12평 x 200% = 24평
만약 25평 아파트를 분양받는다면?
1평의 추가분담금만 내면 된다.
(4) 소형평수 분양이 많다면 대형평수를 받아라.
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재개발이든 재건축이든 분양신청이 가능한 평형이 보통은 정해져 나오는데
소유한 대지지분에 따라 순서대로 우선권을 준다.
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그런데 추가분담금 때문에
모든 사람들이 대형 평수를 신청하지 않는다.
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요새는 1~2인 가구가 늘어서 소형평수 분양이 대부분인데
그러면 대형평수가 귀해지므로 가치가 높아지는 경우가 많다.
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같은 대형평수라 하더라도 소형 평형이 주를 이루는 곳의 대형평수가
희소해서 더 높은 가치를 받는다.
(5) 예상 조합원 분양가를 꼭 체크하라.
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재개발 재건축은 분양가가 일반 분양가와 다르다.
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조합원들에게 조금 더 저렴하게 분양을 하기 하는데
그 기준이 잘 잡혀있냐의 문제이다.
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예를 들어 주변 아파트가 15억 -> 10억으로 떨어졌는데
10억에 분양을 받는 건 멍청한 짓이다.
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즉 상승장에 높았던 단지를 기준으로 측정된 분양가가 아닌지 체크해야 한다.
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물건의 권리가액(프리미엄 포함) + 추가분담금 = 나의 총 투입 금액
나의 총 투입 금액이 주변 신축 아파트와 얼마나 차이가 나는지 봐야 한다.
기본적으로 재개발, 재건축은 시간을 투자하는 것이므로
1년에 최소 5천만 원 이상의 수익이 바탕되어야 한다.
저자는 최소 5천만 원이라는 기준을 강조했다.
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예를 들어 4년 후 사업이 끝난다면
나의 총 투입 금액이 6억이라면
최소 주변 신축 아파트의 시세가 8억은 되어야 한다는 뜻이다.
저자는 사업성이 좋은 것들이 많아서 위 정도의 사업성이면 안 들어간다고 한다.
(6) 단지 규모가 커야한다.
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재개발의 경우 단지의 규모가 작은 경우가 정말 많다.
작을수록 사업비가 많이 들어간다.
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재건축/재개발 후 1000세대 이상 되는 사업자를 선택해야 한다.
저 정도 규모가 아니라면 딜레이 되거나 틀어질 확률이 매우 높다.
(7) 조합설립이 되기 바로 직전이 최적의 타이밍이다.
재개발/재건축 단계
안전진단 > 추진위원회구성 > 조합설립 > 사업시행인가 > 관리처분인가
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위 중 조합설립 직전의 투자처를 찾는 것이 가장 좋다.
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보통은 사업시행인가를 받고 관리처분인가 받기 직전인 곳을 많이 추천하는데
관리처분인가전이라는 뜻은 이미 프리미엄이 붙을 데로 붙었다는 뜻이다.
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결국 내가 먹을 것이 많이 없다는 뜻이고
관리처분인가가 나면 더 이상 거래가 불가능하므로
구입한 입주권을 완공 때까지 들고 가야 한다.