좋은 아파트 고르는 7가지 방법
1. 역세권 도보 10분 이내
-
한국에는 역이 1,000개 정도 있고
역으로부터 도보 10분 이내는 10% 정도이다.
그러므로 도보 10분 이내 집을 구매하면 상위 10% 집을 산다고 볼 수 있다.
2. 대단지 1000세대 이상
-
300세대 도보 5분 vs 1000세대 도보 10분
-> 1000세대 도보 10분이 더 큰 가격상승이 가능하다.
3. 용적률
-
용적률 개념은 매우 중요하다.
-
보통은 300%까지 건축할 수 있다.
이 아파트가 나중에 재건축했을 때
세대수가 얼마나 늘어날 수 있는지를 예측할 수 있다.
-
만약 이 아파트가 용적률이 150%라면
재건축 시 2배까지 지을 수 있으니
단지수/세대수가 2배가 될 수 있다.
-
그러면 나머지 세대는 분양을 할 것이고
그 분양비를 받아 재건축 건축비를 충당할 수 있어
본인 부담금이 안 들어가거나 적게 들어간다.
-
혹은 분양비 > 건축비라면
양심적인 건설사라면 돈을 돌려준다.
-
용적률은 네이버에 치고 들어가면 다 나온다.
Example
-
2712 / 2 * 3 = 4068
재건축시 4000세대까지 늘어날 수 있다.
부동산 필승전략!앞으로 오르는 아파트 고르는 방법은? : 6분 23초
-
모든 땅에서 1종 2종 3종
용도별로 지정되어 있다.
- 1종 : 낮은 층만 지을 수 있다.
- 2종 : 중간 높이까지 지을 수 있다. (용적률 : 250%까지 가능)
- 3종 : 엄청나게 높은 층까지 지을 수 있다. (용적률 : 300%까지 가능)
-
지금 보는 집이 용적률 100%의 2종이라면
재건축 시 150%만큼 잠재가치가 남아있다고 볼 수 있다.
// 2종의 용적률은 최대 250%까지 가능
-
그래서 아파트를 볼 때 다음 순서로 보면 물건의 가치를 알 수 있다.
용적률 -> 종 -> 입지
-
위 조건들이 좋은데 수도권에 일자리가 연결될 수 있는 노선 주변에 있다.
–> 필승전략
Q. 2종 기준, 용적률 몇 퍼센트가 좋을까?
-
150% 미만이 이상적이다.
그리고 180%까지는 일반적으로 재건축할 수 있겠다고 판단한다.
- 100% 초반대가 제일 좋다.
- 150%가 이상적이면서 현실적
- 180%는 할 수 있겠다 정도
Summary
- 종이 높고 용적률이 작은 아파트가 좋다.
4. 대지지분률
-
내가 25평 아파트 구매 시
나는 이곳 땅의 몇 평을 사는지가 중요하다.
-
왜냐하면 시간이 지나면 재건축을 하게 되고
이 때 중요한 게 내가 소유하고 있는 대지지분이다.
Example
- 예로 용산 한남더힐은 25평이 10억이었다.
= 아파트 1평당 4,500만 원
- 그리고 대지지분 비율은 80%이다.
즉 내가 25평 아파트를 구매하면 내 땅이 20평이다.
그러면 내가 한남동 땅 20평을 사는데
땅 1평당 5,000만 원에 사는 거로 생각할 수 있다.
- 높은 대지지분 비율은 재건축 시 엄청난 메리트가 있다.
- 그리고 재건축 시 한남동 평균 땅값이 6,000 ~ 7,000만 원인데
나는 5,000만 원에 살 수 있다면 매우 저렴하게 땅을 구매했다고 볼 수 있다.
5. 초등학교 유무
-
집 주변에 초등학교 유무가 중요하다.
-
신호등을 하나 두고 극단적으로
신호등을 건너면 저 멀리 초등학교로 배정받을 수 있다.
-
부모님으로선 안전하게 애를 초등학교에 보내고 싶으므로
가격을 조금 더 주더라도 초등학교가 가까운 곳에 집을 구매하고 싶어한다.
-
즉 신호등이 있는 거보다는 없는 게 더 안전하므로
초등학교 유무가 아파트값에 큰 영향을 끼친다.
6. 네이버 카페 활용
7. 집 체크
-
물 나오는 지 / 채광 / 벽지 등등 체크
그리 중요하지 않다.
중요한건 아파트 입지 / 향후 가치가 중요하다.