5장 누구나 따 할 수 있는 투자 메뉴얼
4. 지역을 눈에 담는 현장조사
중개사 방문
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단지 선정 후 부동산에 전화를 건다.
그리고 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나
아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다.
이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많았다.
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이들은 가지고 있는 물건이 많아
지금 바로 거래해도 좋을 물건을 가지고 있을 확률도 높다.
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같은 지역 여러 중개소를 1시간 반~2시간 간격으로 예약한다.
초보자람녀 3시간 정도의 간격으로 예약하자.
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발품 파는 게 힘들다고 생각이 들면
오늘 하루 힘들지만 이렇게 발품 팔아
1,000만 원 싼 급매물을 찾을 수 있다고 생각하자.
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초보자라면 3~4시간 간격으로 중개소를 예약하고
중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고
1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다.
중개소에서 대화하는 법
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약속 시간보다 일찍 가서 이 지역에 대한 브리핑을 요청해도 된다.
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사전에 조사한 내용을 맹신하고 스킵하거나
너무 지나치게 아는 척은 하면 안 된다.
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사람들 대하는 기본 예절은 반드시 지키고
좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라.
매물 확인
- 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라.
집주인의 매도 사유, 거주자가 집주인 or 임차인인 지
임차인이라면 전세 or 월세인 지, 만기는 언제인지?,
매도인이 계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지?(=세를 안고 팔려고 하는 것인지)
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이에 따라 매수부터 임대를 놓기까지 접근하는 방식이 달라질 수 있다.
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집에 도착하면 거주자에게 공손하게 인사를 하고 집을 보여주셔서 감사하다고 표현하라.
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거주자가 임대인이면 친절할 텐데
임차인이 필요 이상으로 예민하게 굴면 주의해야 한다.
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내가 매수한 이후 임대 시
그 집으로 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있다.
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구경 시 중개인이 이끄는 대로 이동하기보다는
사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부를 살피고
ex) 거실->안방->작은방->화장실->주방->베란다->현관
누수나 결로 등 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라.
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확인을 마치고 나오기 전에는
거주자에게 이사 날짜를 물어보고
이를 대화의 물꼬로 삼아
거주자와 대화하면서 매매 후
임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 보는 것이 좋다.
중개소로 돌아와서
- 중개소로 돌아오면 다음 내용들을 정리해 달라고 부탁한다.
매물의 정보와 동/호수,
거주인이 집주인인지 임차인인지,
잔금 지급 일자,
수리 상태,
매매가, 전세가 등
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메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누며 정리하기 위해서다.
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각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라.
마지막으로 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다.
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중개인에게 등기부 등본 요청을 한다.
대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있어
사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다.
만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나
대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다.
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이와 같은 전략은 직접 매도자에게 말하기보다는
중개인을 통해 전달하는 센스가 필요하다.
자칫 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있어서다.
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확인한 물건에 매번 투자할 수는 없다.
그러나 이 방식이 가장 좋은 물건을 골라내는 훈련 방식이다.
5. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
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부동산 중개소에는 장부 물건이라는 것이 있는데
이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라
중개소끼리 공유하는 DB에 올리지 않는 매물이다.
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그렇다면 거래가 쉽게 성사되리라 판단하는 이유는
당연히 시세보다 저렴해서이다.
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중개인들은 단독으로 중개해야
수수료 전부를 취할 수 있으니까 최대한 숨긴다.
우리는 이런 매물을 잘 노려야 한다.
거기 아니면 여기
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가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은
매수 시점의 시장 분위기이다.
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매도자 우위인 시장에서 자칫 협상을 하려다 물건을 놓치게 될 수 있다.
시장의 분위기가 개인의 노력이나 경험치가 빛을 발하기 쉽지 않기 때문이다.
그래서 매도자 우위인 시장에서는 웬만해선 매수하지 않는다.
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매도자 심리가 위축되는 장마철, 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 부동산 시장은 얼어붙는다.
이러한 시기가 매수자 우위인 시장이다.
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잔금을 치러야 하는 시기가
이사철 성수기(2,3,9,10월)인지 비수기(6~8월, 11~1월) 인지도 따져보라.
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만약 비수기라면 전세 이사수요가 적은 시기라
신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있다.
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이러한 이유로 잔금일이 이사철 비수기에 해당하면
24개월이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다.
입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.
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내가 맡긴 중개소에서 내 물건이 잘 나가지 않는다면
빠르게 다른 중개소에도 올려야 한다.
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공동 DB를 사용하니 그럴 필요 없다고 하는데
중개수수료의 지급 구조를 감안하면 꼭 그렇지 않다는 걸 알 수 있다.
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결국 중개인은 공동중개 물건이 아닌
손님에게 직접 받은 물건에 먼저 집중하게 된다.
6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
2. 한 번의 성공보다 중요한 것들
- 투자 공부의 순서
1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기
- 자본주의 와 경제 전반에 대해 다룬 책을 먼저 읽는 걸 추천
3. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
누구와 함께 갈 것인가?
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K팝스타를 보는데
과거에 데뷔 후 성공하지 못한 지원자에게
“왜 본인이 과거에는 성공하지 못했다고 생각하세요?라는 질문에
지원자는 아무 말할 수 없었고
심사위원이 이어서 다음과 같이 말을 했다.
“곁에 최고가 없었기 때문이다.”
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성공적인 투자를 위해 꾸준히 멀리 가기원한다면
최고인 사람들과 함께해라
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사실 투자뿐만 아니라 인생을 살아가는 데 있어 모든 면에서도 그렇게 느껴진다.