'부동산 비법서' 책 정리

• 부동산 비법서
  • 12장. 네이버에서 전세가율을 쳐보세요.
    • 전세가율 개념
    • 전세가율 검색
    • 전세가율 볼 때 추가 고려 사항
    • 전세가율이 의미 없어지는 시기
  • 13장. 1급지 2급지를 구별할 줄 알아야 합니다.
    • 구분 기준
    • 3급지에 내 집 마련
  • 15장. 청약홈에서 무순위청약(줍줍)을 노리세요.
    • 무순위 청약
    • 보류지 매매가
  • 16장. 전세를 싸게 구하려면 입주를 시작하는 아파트로 가세요.
    • 전세를 가장 싸게 구하는 법
  • 19장. 부자보고서를 늘 읽어보세요.
    • 부자보고서
  • 22장 나 홀로 신축아파트보다 구축 대단지를 가세요.
    • 신축아파트에 대하여
    • 대단지 구축
  • 24장. 빌라를 구입할 때는 꼭 재개발 호재가 있는 지역만 사세요.
    • 빌라 구매 시
  • 27장. 분양은 무조건 신청하는 것이 아니라 주변 시세를 보세요.
    • 신축아파트와 시세 비교
    • 시세 측정 시 고려할 점
    • 보수적 판단

부동산 비법서

• 부동산 비법서란 책은 유투버 재테크읽어주는 파일럿가 집필한 책이다.

• 책을 읽고 기록해두면 좋을 부분만 따로 정리해두려고 한다.

12장. 네이버에서 전세가율을 쳐보세요.

전세가율 개념

• 우리가 전세가율을 알아야 하는 중요한 이유가 있다.

  바로 주택의 매수심리가 강하냐 약하냐 그걸 판단할 수 있기 때문이다.

• 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻한다.

- 매매가 : 10억
- 전세가 : 7억
- 전세가율 : 70%

전세가율 검색

• 네이버에서 “전세가율” 이라고 검색하면

  지역별 전세가율을 쉽게 확인할 수 있다.

- 70% 초과 : 매수심리가 큰 지역
- 50% 이하 : 경계해야 할 지역
--> 실제로 60% 이하일 경우엔 매수를 멈추는 것이 좋다.

전세가율 볼 때 추가 고려 사항

• 인구가 몰리는 지역 여부를 확인해야 정확한 정보가 된다.

  인가가 증가하는 지역의 전세가율이 높다면

  실수요자들이 몰리는 지역으로

  이 전세 수요자들은 잠재적인 주택매수 수요이기 때문에 매수 타이밍이라고 볼 수 있다.

• 반대로 전세가율이 매우 높은데

  인구가 빠지는 지역이라면

  이 지역의 집을 사기보다는 그냥 전세로 잠시 거주하려는 수요가 많아

  주택의 인기가 낮다고 볼 수 있다.

전세가율이 의미 없어지는 시기

• 전세자금대출이 DSR로 인해 막혀서 나오지 않는 경우는 전세가율이 의미가 없다.

13장. 1급지 2급지를 구별할 줄 알아야 합니다.

구분 기준

• 1급지 : 역이 근처에 있다면 역에서 도보 10분 거리 (700m)

  2급지 : 차로 10분 거리 (2km)

• 여기서 기준은 역뿐만 아니라

  그 지역의 좋은 학교 / 학군 / 공원 / 일자리 등등이 될 수 있다.

• 만약 1급지로 갈 자금이 부족하다면 2급지라도 가야 한다.

3급지에 내 집 마련

• 3급지에 내 집 마련을 하기보단

  실거주는 월/전세로 지내고

  여유자금을 1급지 혹은 2급지에 투자로 묻어두는 게 좋다.

• 결국은 1주택자라면 나중에라도 실거주 시

  비과세 혜택을 받기 때문에 좋은 지역을 가지고 있어야 한다.

• 용에게도 머리가 있지만 뱀에게도 머리가 있다.

  우리의 재산을 용이든 뱀이든 머리를 사는 데 쓰자 !

15장. 청약홈에서 무순위청약(줍줍)을 노리세요.

무순위 청약

• 무순위청약이라고 무조건 해야 하는 건 아니다.

  일반 청약과 동일하게

  주변 신축아파트 시세 대비 30% 가량 분양가가 저렴하다면 도전하자.

보류지 매매가

• 아파트가 분양될 당시 어떤 이유로 건설사로 다시 소유권이 넘어온 물건들이 있는데

  이 물건에 일정 시간 입주하고 1~2년 정도 지나면

  건설사들이 시세보다 아주 약간 저렴하게 내놓기도 한다.

• 그런데 만일 응찰자가 없으면 경매로 물건이 나오게 된다.

• 그런 것들도 주시고 있다 싸게 내 집을 마련하는 방법이다.

  네이버에 보류지 아파트 매각이라고 검색을 하면 쉽게 정보를 얻을 수 있다.

16장. 전세를 싸게 구하려면 입주를 시작하는 아파트로 가세요.

전세를 가장 싸게 구하는 법

• 새로 입주하는 아파트단지로 이사 가는 것이

  새집에서 살면서 전세를 가장 싸게 구하는 방법이다.

• 전세가 안 빠져서 입주 날짜를 맞춰야 하는 집주인들이

  조급한 마음에 전세를 많이 내리게 된다.

• 처음에 나오는 전세물건은 비싸다.

  그래서 바로 전세를 결정하지 말고

  차분히 기다리다 아파트 입주 마감일이 다가오는 매물을 노려라.

• 보통 아파트는 입주 시작 3개월 이내 입주를 마쳐야 하므로

  집주인들은 전세금을 받아 아파트 잔금을 치르려고 할 때가 많다.

• 그러므로 그 3개월이 다가오면 조급해서 가격을 내리기 때문에

  입주 시기에 타이밍을 잘 잡으면 저렴한 새집 전세를 구할 수 있다.

• 싼 전세는 내 집 마련을 위해 잠시 머무는 수단이지

  앞으로 전세 난민으로 남으면 절대 안 된다.

  늘 내 집 마련을 생각해야 한다.

19장. 부자보고서를 늘 읽어보세요.

부자보고서

• 하나은행과 KB금융은 매년 또는 일정 분기마다 부자보고서를 발행한다.

  네이버 / 구글 / 요약해 놓은 블로그 등등 요약본을 찾기도 쉽다.

• 부자들의 현금 비중 투자대상을 보면 전체적인 흐름을 볼 수가 있다.

  부자들이라서 투자를 잘한다는 개념이 아니라

  부자들이 돈을 맡겨둔 전문가들이 그렇게 투자한다고 보면 된다.

• 자산시장을 항상 주시하는 전문가들이 대부분 방향 정도는 알려줄 수 있다.

  그렇기 때문에 부자보고서를 통해 부자들의 투자성향뿐만 아니라

  자산관리사나 투자하는 사람들의 시장을 보는 눈도 같이 느끼고 알 수 있다.

• 부자가 되고 싶다면 부자를 따라해라.

  물론 자금의 차이로 그들과 똑같은 포트폴리오를 적용할 순 없겠지만

  그럼에도 그 시대의 흐름을 읽고 언젠가는 그 부자보고서의 내용을

  본인의 자산 포트폴리오에 적용하는 날이 올 것이다.

22장 나 홀로 신축아파트보다 구축 대단지를 가세요.

신축아파트에 대하여

• 신축아파트 거주 인구는 3%정도 밖에 되지 않는다.

  우리가 신축을 선호하는 현상은 지속할 것이다.

• 기본적으로 나 홀로 아파트 신축이 요새 많이 지어지고 있는데

  이미 용적률을 다 채워서 지어졌으며

  추후에 노후시 리모델링을 통한 사업밖에 안 돼서

  다시 새 아파트가 되기는 어렵다.

• 또한 거래마 많지 않아 시세반영이 즉시 어렵고

  살다가 매각 시에도 빠른 매각을 하기가 어려워

  자금회전에 어려움을 겪을 수 있다.

• 요새는 내부리모델링 기술이 워낙 좋아서

  구축아파트라도 모델하우스처럼 가능하니

  대단지 구축을 선택하여 리모델링해서 깔끔하게 사는 것이 좋다.

대단지 구축

• 바로 대단지 신축이 어렵다면

  대단지 구축에서 대단지 신축으로 이동하는 전략을 세워야 한다.

• 만일 대단지 구축이 재건축시한이 도래했다면

  재건축을 노려보는 것도 좋은 방법이다.

• 이 경우엔 아파트의 용적률, 대지지분, 세대 수 등을 꼼꼼히 따져보고 진입을 해야 한다.

  이런 내용은 네이버에서도 쉽게 검색이 되며

  정 모르면 주변 공인중개업소에 문의해도 쉽게 알 수 있다.

24장. 빌라를 구입할 때는 꼭 재개발 호재가 있는 지역만 사세요.

빌라 구매 시

• 빌라 구매 시 재개발을 꼭 체크해서

  재개발 호재가 있는 빌라를 사야 추후에 재개발의 이득을 취할 수 있다.

• 재개발 지역 확인 방법은 클린업시스템을 검색하면 지역별로 확인이 가능하다.

• 위 내용과 관련해서 실제 사이트 사용법 + 시세 비교까지 정리된 영상을 보도록 하자.

27장. 분양은 무조건 신청하는 것이 아니라 주변 시세를 보세요.

신축아파트와 시세 비교

• 최소한 주변 신축대비 30% 이상 저렴한 분양만 청약하는 게 좋다.

  그래야 추후 내가 이득을 볼 수 있고

  가격 하락이 와도 분양가 이하로 내려가지 않는다.

• 만일 주변에 신축아파트가 없다면

  주변 대단지 인기아파트를 기준으로 삼으면 된다.

• 이러면 주변의 대단지 구축아파트보다 20% 이상 저렴한 가격을 기준으로 보면 좋다.

시세 측정 시 고려할 점

• 시세 측정 시 우리가 기존 아파트를 사면

  중도금후불이자나 확장비를 내지 않으므로

  분양을 받을 아파트의 시세 측정 시 이 부분을 꼭 포함해 계산해야 한다.

- 분양가 : 3억
- 중도금후불이자 : 2천
- 확장비 : 2천
--> 분양가 아파트의 가격은 3억 4천

• 위와 같은 매물에 대해 주변 시세대비 몇 프로 저렴하다고 계산을 하는 게 좋다.

  의외로 중도금후불이자와 확장비는 많이 들어간다.

보수적 판단

- A 아파트와 비교 시 : 30% 저렴
- B 아파트와 비교 시 : 20% 저렴

• 시세 비교 시 최대한 보수적으로 생각해

  위 경우 20% 저렴하다고 생각해야 한다.